在“房住不炒”的主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。热点城市还将面临一定的价格波动，但整体房价上涨动能减弱，“万人摇”的局面难以再现。

 

  趋势1：房价普涨时代已经过去：从当前的形势判断，一方面，2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性;另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，促使房地产、金融与实体经济平衡发展。在这样的形势下，预计2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与去年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

 

  趋势2：存量深化，服务崛起：从十四五规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主，房地产进入存量时代，且未来更看重服务质量。

 

  趋势3：数字化重塑地产营销：2020年的新冠疫情，在客观上成为数字化营销的“催化剂”。疫情期间，一些房企尝试使用“线上售楼处”、直播卖房等形式进行线上营销，为传统线下营销带来有益的补充。线上营销让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。无论在信息展示、营销获客，还是看房、交易等环节，线上化都带来了效率的极大提升。未来，随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

 

  趋势4：现金流紧张成房企常态：未来房地产开发行业将有几大趋势：第一，集中度提升。今年前100房企集中度为67.2%;第二，利润率下滑。融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行;第三，现金流趋紧。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速。

 

  趋势5：长租公寓进入调整期：2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。长租公寓的崛起仅仅是最近10年的事情。

 

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